Afinal, é possível suspender o pagamento do aluguel durante a quarentena?
Em função da pandemia do novo coronavírus (Covid-19), que ocasionou a decretação de estado de calamidade pública em todo o território nacional por meio do Decreto Legislativo n.º 06, de 20/03/2020, os impactos econômicos começaram a surgir também nas relações locatícias diante do fechamento de estabelecimentos comerciais e serviços não essenciais, que afetam diretamente na renda de trabalhadores informais e autônomos.
Não há, ainda, legislação que disponha sobre a renegociação dos contratos de locação ou possível suspensão de pagamentos dos aluguéis em tempos de pandemia, motivo pelo qual deve ser analisado cada caso isoladamente, atentando-se à finalidade da locação (se residencial ou comercial) e à forma como o isolamento social afetou economicamente o locatário, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Assim, se o locatário de um imóvel comercial não consegue utilizar o bem para o fim a que se destina e desenvolver as atividades objeto do contrato de locação, havendo nítido prejuízo financeiro, é recomendável que as partes entrem em uma composição amigável para evitar a judicialização do caso, possível inadimplência por parte do locatário ou até mesmo a rescisão antecipada do contrato de locação.
Dessa forma, as partes, de comum acordo, podem renegociar o pagamento dos aluguéis, seja para: a) Reduzir os valores mensais por determinado período; Diluir os valores para pagamento futuros; c) Utilizar a garantia prevista contratualmente (disposta no art. 37 da Lei n.º 8.245/91), como garantia da execução, se houver; e d) Optarem pela suspensão do pagamento até que o estado de calamidade pública cesse.
Frisa-se que essas tratativas devem ser empregadas em casos excepcionais, de modo a evitar a onerosidade excessiva do contrato de locação para o locatário e possível enriquecimento sem causa por parte do locador, em atenção aos princípios da boa-fé contratual e função social dos contratos.
Se, por exemplo, o imóvel locado continua sendo utilizado pelo locatário total ou parcialmente, apenas com redução de funcionários – como supermercados e farmácias –, entende-se que o pagamento dos aluguéis são devidos e têm de permanecer conforme pactuado inicialmente, pois as atividades objeto da locação permanecem sendo desenvolvidas.
Quanto às locações residenciais, certo que o locatário ainda terá o bem disponível para sua utilização e moradia, de modo que, apenas comprovada diminuição drástica de suas receitas e faturamento é que se orienta ao locador proceder com a renegociação do pagamento dos aluguéis (Advogada Isabelle Fernanda Giannasi Muccillo).